「住宅不足＝高価格」は古い？NBER論文が示す意外な米国住宅市場の真実：供給制約の限界と所得成長の重要性 #三20

 https://www.nber.org/system/files/working_papers/w33576/w33576.pdf

NBERのワーキングペーパー「米国の都市における住宅価格と量の成長は供給制約では説明できない」は、シューラー・ルイ、ジョン・A・モンドラゴン、ヨハネス・ヴィーラントによるもので（2025年3月）、米国の都市における住宅供給の柔軟性と、住宅需要の増加に対する住宅価格、量、人口の反応との関係を調査しています。この論文は、住宅供給制約が米国の都市における住宅価格と量の成長の主要な要因であるという従来の考え方に異議を唱えています。本研究では、アメリカの都市における住宅価格と数量の成長を調査し、地域の住宅供給弾力性が住宅需要の高まりに対する応答に与える影響について疑問を呈しています。2000年から2020年のデータを使用し、高い所得成長が都市の住宅価格、住宅数量、人口の成長に同じ影響を及ぼすことを示しました。さらに、1980年から2020年を含むデータセットや異なる弾力性の測定を用いても同様の傾向が見られ、地域の住宅供給が制約を受けていることが、住宅価格の上昇の違いを説明する上で大きな要因ではないことを示唆しています。この結果は、従来の住宅市場と労働市場の見解に挑戦しており、供給制約を緩和しても必ずしも住宅の手ごろな価格が改善されるわけではない可能性を示唆しています。 また、本研究では、供給制約の異なる都市における所得成長との相互作用を調査し、比較的供給が制約されていない都市では、所得成長が住宅価格や数量成長に対してより強い影響を持つことが示されました。一方で、人口成長や部屋数の変化については、供給制約の有無が結果に与える影響はより著しくありませんでした。データ分析に基づいた結果を通じて、都市の供給の弾力性や規制が価格に与える影響を再評価する必要があり、政策立案者には新しいアプローチを考え直すことが求められるでしょう。これにより、今後の住宅市場に対する理解を深め、適切な方策を見出す指針となることが期待されます。

論文の主な発見は以下の通りです。

• 所得成長がより強い予測因子である: 2000年から2020年までの調査によると、所得成長率が高いほど、都市の推定住宅供給弾力性に関係なく、米国の都市全体で住宅価格、住宅量、人口の成長が一貫して同様に予測されました。この発見は、分析期間を1980年から2020年に拡大した場合や、異なる弾力性の指標を用いた場合でも当てはまりました。
• 供給制約の役割は限定的: 著者らは、一般的な需要と供給の枠組みに基づいた彼らの発見は、制約された住宅供給が米国の都市間における住宅価格の上昇の違いを説明する上で主要な要因ではないことを示唆していると主張しています。
• 一般的な見解への挑戦: この論文の結果は、地域の住宅供給の柔軟性が、住宅価格、量、人口が需要増加にどのように反応するかに大きく影響するという広く信じられている考え方と矛盾しています。
• 手頃な価格への影響: この研究は、住宅供給制約を緩和しても、期待される住宅の手頃な価格の改善にはつながらない可能性があることを示唆しています。
• 異なる分析手法でも一貫した結果: この研究の結論は、地方の住宅需要の手段変数（パンデミック時のリモートワークの増加を外生的なショックとして使用）の使用や、異なる住宅供給制約の指標の検討など、さまざまな分析によって裏付けられました。これらの代替的なアプローチ全体で、発見は一貫していました。

結論として、この論文は、米国の都市における住宅価格と量の成長を決定する上で、地域の住宅供給制約は一般的に信じられているほど重要ではない可能性があり、所得成長がより重要な役割を果たしていることを示唆しています。これは、標準的な視点に異議を唱え、住宅の手頃な価格の問題に対する供給側の解決策に焦点を当てた住宅政策の議論に影響を与える可能性があります。

ワーキングペーパーの全文は、NBER Working Paper 33576でご覧いただけます]

この論文に関して、以下のような問いかけが考えられます。

• 供給弾力性の測定方法: 論文で使用されている4つの供給制約の指標（Saiz (2010), Baum-Snow and Han (2024), WRLURI, land share of value）は、都市の住宅供給弾力性を十分に捉えていると言えるでしょうか？これらの指標には、それぞれどのような限界やバイアスが考えられますか？他の測定方法と比較して、これらの指標の優位性は何でしょうか？
• 所得成長と他の要因との関連性: 論文では所得成長が住宅価格と量の成長を予測すると結論付けていますが、所得成長は他の住宅市場に影響を与える要因（例えば、雇用機会の増加、都市の魅力の変化、投資の増加など）と相関している可能性があります。これらの要因を考慮に入れると、論文の結論はどのように変わるでしょうか？
• 需要と供給のフレームワークの簡略化: 論文で使用されている需要と供給のフレームワークは、住宅市場の複雑さを捉えるために十分でしょうか？例えば、住宅の質の違い、地域ごとの嗜好の違い、投機的な要素などは考慮されていますか？より複雑なモデルを用いると、結論は異なる可能性がありますか？
• リモートワークショックの普遍性: パンデミック時のリモートワークへの移行を外生的な需要ショックとして利用していますが、このショックはすべての都市で同じように作用したのでしょうか？都市の特性（例えば、産業構成、既存の住宅ストック、インフラなど）によって、リモートワークの影響は異なる可能性がありますか？
• 長期的な視点: 論文の分析期間は主に2000年から2020年、または1980年から2020年です。より長期的な視点で見ると、供給制約の役割は変化する可能性がありますか？例えば、気候変動や人口動態の変化などが、将来的に供給制約の重要性を高める可能性はありますか？
• 政策的な含意の検討: 論文は、住宅供給制約の緩和が住宅の手頃な価格の改善につながらない可能性があると示唆しています。もしそうであれば、住宅の手頃な価格を実現するためには、どのような政策に焦点を当てるべきでしょうか？需要側の対策（例えば、所得補助、住宅バウチャー）や、他の供給側の対策（例えば、既存住宅の有効活用、空き家の再利用）などが考えられますか？
• 「重要ではない」の定義: 論文では、供給制約は住宅価格と量の成長を説明する上で「重要ではない」と結論付けていますが、これは定量的にどの程度の効果の大きさであれば「重要」と見なせるのでしょうか？政策的な観点から見て、たとえ小さな効果であっても、供給制約の緩和に取り組む意義はあるのでしょうか？
• 他の国や地域への適用: この論文の結論は、米国の都市に特有のものなのでしょうか？他の国や地域、あるいはより小さな地理的単位（例えば、都市内の特定の地区）にも同様の結論が当てはまる可能性がありますか？

供給弾力性が低い都市における政策の効果、所得成長の影響、供給制約の緩和、1980年から2020年の傾向、そして住宅市場の手ごろさを改善するための政策について

供給弾力性が低い都市では、どのような政策が効果的ですか？

供給弾力性が低い都市では、住宅供給を増やすための政策が重要です。具体的には以下のような施策が効果的です：

• 土地利用規制の緩和: 都市部での土地利用規制を緩和し、住宅建設を促進することで供給を増やします。
• インセンティブの提供: 開発業者に対して税制優遇や補助金を提供し、手頃な価格帯の住宅建設を促進します。
• 許認可手続きの迅速化: 開発プロジェクトの承認プロセスを簡素化し、開発期間を短縮することで供給を加速します。
• 公共と民間の協力: 政府が土地や法的支援を提供し、民間が建設を担う形で低価格住宅プロジェクトを推進します。

所得成長が住宅市場に与える影響は地域によってどう異なりますか？

所得成長が住宅市場に与える影響は、地域の供給弾力性によって異なります。

• 供給弾力性が高い都市: 所得成長が住宅価格よりも住宅数量の増加に強く影響します。供給が迅速に対応できるため、価格の上昇が抑えられる傾向があります.
• 供給弾力性が低い都市: 所得成長が住宅価格の上昇に直結しやすく、住宅数量の増加は限定的です。供給制約があるため、需要増加が価格に反映されやすい状況です.

供給制約が緩和された場合、住宅価格はどのように変動しますか？

供給制約が緩和されると、以下のような変動が予測されます：

• 価格の安定化: 供給が需要に対応できるようになるため、住宅価格の急激な上昇が抑制される可能性があります.
• 地域差の縮小: 都市部と郊外の住宅価格格差が縮小し、手頃な価格帯の住宅が増加する可能性があります.
• 短期的な調整: 供給が急増した場合、一時的に価格が下落する可能性がありますが、長期的には需要と供給の均衡に戻る傾向があります.

1980年から2020年のデータでの傾向は何を示していますか？

1980年から2020年のデータ分析では以下の傾向が確認されています：

• 所得成長と住宅価格の関係: 所得成長が住宅価格の上昇に強く影響していることが示されています。ただし、供給弾力性が高い都市では価格上昇が抑えられる傾向があります.
• 供給制約の影響: 供給制約が住宅価格の地域差を拡大させる主要因であることが確認されています.
• 人口動態の変化: 都市部から郊外への移住が進み、郊外の住宅需要が増加していることが示されています.

住宅市場の手ごろさを改善するための包括的な政策とは何ですか？

住宅市場の手ごろさを改善するためには、以下のような包括的な政策が必要です：

• 税制優遇: 土地税や法人税の減免を通じて開発コストを削減し、手頃な価格帯の住宅供給を促進します.
• 住宅購入支援: 低金利ローンや資金援助プログラムを提供し、住宅購入のハードルを下げます.
• 既存ストックの活用: 既存住宅のリノベーションや増築を促進し、住宅ストックを有効活用します.
• 市場の透明性向上: 価格の歪みを防ぐために市場の透明性を確保し、適正な価格での取引を促進します.
• 公共と民間の連携: 政府と民間が協力して低価格住宅プロジェクトを推進し、供給を拡大します.

これらの政策を組み合わせることで、住宅市場の手ごろさを改善し、幅広い層が住宅を購入できる環境を整えることが期待されます。

NBERのワーキングペーパーに対していくつかの重要な批判点を提起しています。主な批判点をまとめると以下のようになります。

• 一戸建て住宅への偏重: 論文の分析が主に一戸建て住宅の価格と量に焦点を当てており、集合住宅や賃貸市場を十分に考慮していない点が、結論の一般化可能性を制限している。特に、集合住宅や賃貸が普及している密集した都市部では、供給制約の影響が異なる可能性がある。
• 分析期間の短さ: 分析期間が1980年以降に限られているため、1965年から1980年の間に多くの大都市圏でゾーニング規制が大幅に強化されたという事実を考慮すると、供給制約の変化を十分に捉えられていない可能性がある。1980年以降の供給制約の変化は、それ以前の変化と比較して小さいかもしれない。
• ゾーニングと規制の詳細の欠如: 論文がゾーニング法やその他の地域規制の詳細な概要と、それらが住宅コストにどのように影響するかを掘り下げていない。トップレベルの数字のみを分析しているため、規制の複雑さや地域差が考慮されていない可能性がある。
• 他の要因の無視: 所得成長以外にも、住宅価格に影響を与える多くの要因（例えば、鑑定士の役割、投資家の動向、土地価格、建築コスト、自然災害、金利、世帯構成の変化など）が存在する可能性があり、論文がこれらの要因を十分に考慮していないかもしれない。
• 反例の存在: 一部のコメントでは、供給が増加した地域で家賃が下がったという具体的な事例が挙げられており、論文の結論と矛盾する可能性がある。
• 需要側の要因の軽視: 住宅価格は供給だけでなく需要にも影響されるが、論文が需要側の要因（例えば、ルームシェアの意向の変化など）を十分に考慮していない可能性がある。
• 高級住宅への偏り: 新築住宅が主に高級住宅に集中している場合、供給が増えても手頃な価格帯の住宅価格には影響を与えない可能性がある。

これらの批判は、論文の結論を評価する上で重要な考慮事項であり、今後の研究でより詳細な分析や異なる視点からの検討が必要であることを示唆しています。